Brandenburg/Berlin (DAV). Die gegenseitigen Pflichten aus dem Mietvertrag sind klar: Der Vermieter schuldet eine mangelfreie Mietsache, der Mieter schuldet dafür die vertraglich vereinbarten Zahlungen. Sofern es hier zu Störungen kommt, passen sich die beiderseitigen Pflichten aneinander an.
Ist die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung herabgesetzt, mindert sich per Gesetz auch die Höhe der Miete entsprechend. Die meisten Streitigkeiten entstehen jedoch nicht bei der Frage, ob ein Mangel vorhanden ist. Oftmals schwieriger zu klären ist die Frage, in welcher Höhe der Mangel zur Mietminderung berechtigt.
Mit diesem Problem beschäftigt sich das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 14. September 2020 (AZ.: 31 C 168/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.
In dieser Entscheidung hat das Gericht nochmals auf eine bereits bekannte Definition verwiesen. Danach bemisst sich die Höhe der Mietminderung ausschließlich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels. Wie diese konkret festzulegen ist, ist immer eine Entscheidung im Einzelfall und daher schwer vorhersehbar. Maßgeblich ist jedoch, so das Gericht, dass der Mieter nicht in Kenntnis der vorhandenen Mängel weiterhin eine hohe Miete leistet oder sogar, so war es in dem hier zu entscheidenden Fall, die volle Miete zahlt. Nach Anzeige des Mangels beim Vermieter muss sich der Mieter für den Fall, dass er rückwirkend Minderungsansprüche geltend machen will, dies ausdrücklich vorbehalten. Falls dies nicht der Fall ist, sondern vielmehr die Mietzahlung erfolgt, verbietet sich eine rückwirkende Korrektur dieser Zahlung.
Ebenso ausgeschlossen ist, dass die Mietminderung noch Jahre später geltend gemacht wird. Das Gericht stellt dazu fest, dass die rückwirkende Mietminderung, sofern ein Vorbehalt des Mieters erklärt wurde, innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden muss. Dies soll zur Rechtssicherheit führen, sodass nicht noch Monate oder sogar Jahre nach Anzeige des Mangels rückwirkenden Mieten eingefordert werden können. Der Mieter sollte also zum einen beachten, dass bei Anzeige des Mangels ebenfalls ein entsprechender Vorbehalt erklärt wird und dann zeitnah eine Entscheidung darüber treffen, ob und in welcher Höhe Mietminderung geltend gemacht wird.
Eine Orientierung hierzu können letztlich nur die bereits getroffenen Entscheidungen zu den einzelnen Mängeln bieten, ob dies von dem jeweils zuständigen Gericht im Einzelfall ebenso gesehen wird, ist aber offen.
Quelle und Informationen: www.mietrecht.net – Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)
