Dortmund/Berlin (DAV). Trotz vieler Maßnahmen hält die Coronakrise an. Besonders die Schließung der Ladenlokale führt bei den Einzelhandelsgeschäften zu erheblichen Einbußen, da nicht jeder über die Möglichkeit verfügt, seine Ware auch online zu vertreiben. Bisher war nicht klar, wer diesen finanziellen Schaden zu tragen hat.

Geht dieses Risiko ausschließlich zu Lasten des Vermieters und es muss keine Miete mehr gezahlt werden? Oder ist der Mieter alleine für seinen Umsatz verantwortlich, auch wenn er gar nicht öffnen darf?

Diese Auswirkung der pandemiebedingten Beschränkungen gehört zurzeit zu den meistdiskutierten Fragen des Mietrechts. Zum einen hat sich der Gesetzgeber dieser Fragen angenommen und normiert, dass grundsätzlich in diesem Fällen eine Vertragsanpassung in Betracht kommt. Dennoch müssen die Gerichte weiter die Einzelfälle entscheiden, wie auch das Amtsgericht Dortmund. Auf dessen Entscheidung vom 06. April 2021 (AZ.: 425 C 7880/20) verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) ausdrücklich, da sich das Gericht umfassend mit allen Seiten dieser Problematik beschäftigt.

So stellt das Gericht zunächst klar, dass es sich bei den Schließungen nicht um einen Mangel handelt. Die Tatsache, dass Kontakte vermieden werden sollen um das Gesundheitssystem zu entlasten, hat nichts mit der Mietsache zu tun, die Mieträume sind nicht mangelhaft. In Betracht kommt daher nur eine Anpassung des Vertrages, die dann verlangt werden kann, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Dies bejaht das Gericht in den Fällen der coronabedingten Schließung grundsätzlich.

Es bleibt aber die Frage, nach welchen Kriterien die Anpassung zu erfolgen hat. Mit anderen Worten: wie viel Miete muss noch gezahlt werden? Auch bei dieser Frage sind sich die Gerichte nicht einig. Das Amtsgerichts Dortmund erachtet eine Reduzierung der Kaltmiete auf 50% als angemessen, da keine der Mietparteien mehr oder weniger Schuld an der Schließung trifft, das Risiko sollte daher gleichmäßig verteilt werden. Aber auch nur dann, wenn tatsächlich auch eine finanzielle Einbuße bei dem Mieter festzustellen ist, nicht wenn der Mieter z.B. durch staatliche Hilfen oder einen erweiterten Online-Betrieb auch während der Pandemie über gleichbleibende Einkünfte verfügt. Das Gericht kommt daher zur Annahme, dass die Miete um 50 % des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückganges zu reduzieren ist.

Hiermit gibt das Gericht einen guten Ansatzpunkt zur Vertragsanpassung, der sich am Einzelfall orientiert und damit auch dafür Sorge tragen kann, dass nur eine angemessene Anpassung der Verträge erfolgen wird.

Quelle und Informationen: www.mietrecht.net – Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)