München/Berlin (DAV). Um Räumungen zu verhindern, werden manche Mieter sehr einfallsreich. Es werden weitere Mitbewohner aufgenommen, es wird behauptet, der Büroraum werde auch von der Familie bewohnt oder wie in einem Rechtstreit, auf den die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist, es wird versucht noch schnell vor der Räumung einen Untermietvertrag abzuschließen.
Ziel solcher Aktionen ist es, die Räumung zu verzögern. Denn wenn der Gerichtsvollzieher mit einem Räumungstitel in der Hand vor der Tür steht, wird er stets die Personen aus der Wohnung räumen, die in diesem Titel aufgeführt sind; aber auch nur diese. Wenn Dritte Personen anwesend sind und diese glaubhaft behaupten, sie hätten auch ein Recht zum Besitz an der Wohnung, wird der Gerichtsvollzieher wieder unverrichteter Dinge gehen. Der entsprechende Titel muss dann ergänzt werden, wodurch wiederum Zeit verstreicht und der Mieter im schlechtesten Fall weiter ohne Zahlung der Miete in der Wohnung bleibt. Ähnlich war es auch in der Entscheidung des Oberlandesgericht München vom 2. Mai 2019 (AZ.: 32 U 1436/18).
Der Eigentümer eines Hauses hatte mit einer GmbH einen Mietvertrag geschlossen, diese sollte die Räume als Boardinghouse betreiben. Bereits nach wenigen Monaten war die GmbH mit den Mietzahlungen im Verzug und wurde gekündigt. Es folgten Klage und auch ein Räumungstitel gegen die Mieterin. Kurz vor der Vollstreckung schloss die GmbH dann einen Untermietvertrag mit einer Aktiengesellschaft. Daraufhin scheiterte die Vollstreckung, erst nach einiger Zeit konnte der Titel erweitert werden und die Räumung erfolgen.
In dem Verhalten des Geschäftsführers, der hier im Übrigen die gleiche natürlich Person wie der Aufsichtsrat der Aktiengesellschaft als Untermieterin war, sah die Vermieterin einen erheblichen Verstoß. Sie verlangt daher nicht nur von der GmbH als Mieterin die rückständigen Mieten und den Ersatz des entstandenen Schaden, sondern auch von dem Geschäftsführer persönlich.
Zu Recht, so das Oberlandesgericht. Denn der Abschluss des Untermietvertrages stelle eine sittenwidrige Schadenszufügung zu Lasten der Vermieterin dar. Bei Abschluss des Mietvertrages war das Mietverhältnis bereits beendet, die Untervermietung war damit rechtswidrig. Verwerflich war sie dadurch, dass bei Abschluss des Untermietvertrages bereits die Räumung eingeleitet worden war. Das Gericht war daher der Auffassung, dass der Geschäftsführer für dieses Handeln auch persönlich zur Verantwortung zu ziehen sei und daher musste er einen erheblichen Teil des geltend gemachten Schadensersatzes zahlen. Maßgeblich war hier insbesondere, dass – so die Richter – der Geschäftsführer bewusst gehandelt habe, um dem Vermieter weiteren Schaden zuzufügen. In diesem Fall kam die Umgehung der Räumung den Mieter also teuer zu stehen.
Quelle und Informationen: www.mietrecht.net – Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)
