Berlin(DAV). Der vom Berliner Senat geplante Mietendeckel sorgt bundesweit für Furore. Der Deutsche Anwaltverein (DAV) geht davon aus, dass ein Bundesland eine solche Regelung prinzipiell einführen darf. Er hält die Vorschläge des Senats aber inhaltlich für bedenklich.
Kritisch sieht der DAV unter anderem, dass die geplanten Maßnahmen in bestehende Mietverträge eingreifen. Zudem hält er es für unzulässig, dass der Senat Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen will. „Die Vorschläge des Senats kollidieren mit den Regelungen zur Mietpreisbremse“, sagt Rechtsanwalt Michael Drasdo, Vorsitzender des Gesetzgebungsausschusses Miet- und Wohnrecht im DAV. Es müsse sichergestellt sein, dass die beiden Maßnahmen ineinandergreifen.
Beim geplanten Mietendeckel handelt es sich um eine sogenannte öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten per Landesgesetz. Wohnungswesen ist in der Regel auch Sache der Länder. Bei sogenannten zivilrechtlichen Normen hat jedoch der Bund die Gesetzgebungskompetenz. Das bedeutet, dass im Zivilrecht nur der Bundestag Gesetze verabschieden darf.
Unter das Zivilrecht fallen alle mietrechtlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch wie die Mieterhöhungen nach Modernisierung. „Es ist außerdem zweifelhaft, ob auch Mieten gedeckelt werden können, die laut Mietspiegel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“, gibt Drasdo zu bedenken. Der Mietendeckel ist für alle Wohnungen des freien Mietmarktes vorgesehen, außer für Neubauten.
„Zudem muss der Senat genau prüfen, ob die Notsituation auf dem Wohnungsmarkt, von der er ausgeht, tatsächlich besteht“, warnt der Ausschussvorsitzende. Davon hänge es ab, ob der Eingriff in die bestehenden Gesetze mit der Verfassung vereinbar ist. „Die Aussage, dass eine Notsituation vorliegt, kann man nicht pauschal für eine ganze Stadt treffen – auch wenn das dem Gefühl vieler Mieter entspricht“, fügt Drasdo hinzu. Man müsse sich den Mietwohnungsmarkt nach Bezirken, Stadtgebieten, Quartieren, gegebenenfalls sogar einzelne Straßen gesondert anschauen.
„Problematisch ist auch, dass alle Wohnungen des freien Mietmarktes unter den Mietendeckel fallen sollen“, kritisiert der Rechtsanwalt weiter. Für Genossenschaftswohnungen passten die Regelungen beispielweise nicht. Die Nutzer der Wohnungen sind keine Mieter, sondern Mitglieder der Genossenschaft.
Mit dieser verbandsrechtlichen Sonderstellung können sie über die Höhe der Nutzungsentgelte mitentscheiden. „Auch für Versicherer, die zur Deckung von Lebensversicherungen Immobilien errichten und vermieten, wäre ein Mietendeckel in dieser Form sehr schwierig“, fügt Drasdo hinzu.
Der Berliner Senat hat seine Vorschläge zu einem sogenannten Mietendeckel am 18. Juni in einem Eckpunktepapier veröffentlicht. Demnach sollen die Mieten für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmiete monatlich um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter in die Höhe treiben, sollen genehmigungspflichtig werden. Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten.
Quelle: Presse Deutscher Anwaltverein
